Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) fait partie des dispositifs les plus utilisés par les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif, notamment depuis quelques années. Son cadre fiscal, répondant aux objectifs des profils appartenant à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permet de profiter de mécanismes d’optimisation que la location nue ne permet pas.

Mais avec les réformes d’entrées en vigueur en 2025, le fonctionnement du LMNP a évolué sur plusieurs points ; avant de se lancer, il est utile de comprendre précisément comment le dispositif fonctionne, à qui il s’adresse et dans quelles conditions il reste pertinent en 2026.

Le fonctionnement du LMNP : conditions d’accès et régimes fiscaux

Le statut LMNP concerne toute personne physique qui met en location un logement meublé à titre non professionnel. Pour en bénéficier, il faut remplir au moins l’une de ces deux conditions :

• Les recettes locatives annuelles du foyer fiscal restent inférieures à 23 000 € ;
• Les recettes locatives représentent moins de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

En effet, dès lors que ces deux seuils sont franchis simultanément, le propriétaire bascule vers le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), ce qui entraîne des conséquences différentes en matière de cotisations sociales et de fiscalité à la revente. Une fois le statut LMNP acquis, deux régimes d’imposition sont possibles :

• Le micro-BIC est le plus simple. Il s’applique tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour les locations meublées classiques. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus déclarés, sans que le propriétaire ait à justifier ses charges ni à tenir une comptabilité ;

Attention toutefois : depuis la loi Le Meur, les meublés de tourisme non classés sont soumis à un plafond de 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %.

• Le régime réel simplifié est plus technique mais plus avantageux car il permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux) et surtout de pratiquer l’amortissement du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier.

C’est lui qui permet, dans beaucoup de cas, de ramener le revenu imposable à zéro pendant plusieurs années. En pratique, le bâti s’amortit sur 25 à 40 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans.

Ce qui a changé en 2025 et ce que cela implique pour 2026

La réforme majeure concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Jusqu’en 2024, les amortissements déduits pendant la phase de location n’entrent pas dans le calcul de la plus-value au moment de la cession. Ce n’est plus le cas depuis la loi de finances 2025 : les amortissements cumulés viennent désormais diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable, ce qui augmente mécaniquement la base taxable.

Concrètement : sur un bien acheté 250 000 € et revendu 320 000 € après 12 ans, avec 70 000 € d’amortissements déduits, la plus-value taxable passe de 70 000 € à 140 000 €. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer mais l’impact sur les projets à horizon 10 ou 15 ans est significatif.

Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont exonérées de cette réintégration, ce qui les rend comparativement plus attractives dans le cadre du régime réel.

Autre évolution à prendre en compte : la suppression de la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) et la modification du seuil de franchise de TVA (ramené à 25 000 €) pour les locations de courte durée avec prestations para-hôtelières.

Le LMNP est-il adapté à tous les profils d’investisseurs ?

Le LMNP convient à un large éventail de profils mais son intérêt varie en fonction de la situation de chaque investisseur. 

• Pour un particulier en tranche d’imposition élevée qui cherche à percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés, le régime réel du LMNP reste l’un des cadres les plus efficaces du marché. L’amortissement permet de neutraliser l’imposition pendant plusieurs années et les charges déductibles viennent réduire davantage le résultat fiscal ;
• Pour un investisseur qui envisage une revente à moyen terme (moins de 15 ans), la réforme de 2025 impose de modéliser précisément l’impact de la réintégration des amortissements dans la plus-value. Dans certains cas, la location nue ou un montage via une SCI à l’IS peut se révéler plus pertinent.

Précisions : le type de bien a aussi son importance ! La stratégie qui entoure le fonctionnement du statut LMNP doit être ajustée en fonction du marché visé, de la durée de détention prévue et de l’objectif poursuivi (complément de revenus, constitution de patrimoine, préparation de la retraite).

Pour encore mieux comprendre le fonctionnement du LMNP, n’hésitez pas à faire appel à nos conseillers ! Un interlocuteur dédié saura vous proposer un diagnostic gratuit afin d’évaluer si ce statut correspond à votre profil, dans le but de construire un plan d’action cohérent avec vos objectifs.