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LMNP

Le statut LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal adapté à l’activité de location meublée. Il s’applique principalement aux propriétaires qui mettent en location des biens meublés à usage saisonnier, touristique, étudiant, ou en location meublée classique. La principale différence entre le LMNP et le LMP (Loueur Meublé Professionnel) réside dans les seuils de revenus.

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En LMNP, le contribuable est exonéré de TVA s’il ne dépasse pas un certain plafond de recettes, et il peut choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ou le régime réel avec la possibilité de déduire toutes les charges réelles, y compris l’amortissement du bien.

Ce statut est généralement avantageux pour les propriétaires qui souhaitent bénéficier d’une fiscalité allégée tout en générant des revenus locatifs. Cependant, il est important de respecter les obligations déclaratives et comptables, notamment la tenue d’un registre des recettes et des dépenses. L’accès à une information précise sur les règles fiscales applicables est essentiel pour optimiser sa situation en tant que bailleur en LMNP.

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Qu'est-ce qu'un bien LMNP ?

Un bien LMNP, aussi connu sous le nom de Loueur en Meublé Non Professionnel, est un type d’investissement immobilier en France. Cette désignation englobe à la fois le type de biens immobiliers loués et le statut fiscal particulier attribué à l’investisseur qui s’engage dans cette modalité d’investissement.

Au cœur de cette approche se trouve la location de biens immobiliers qui sont entièrement meublés et équipés pour répondre aux besoins des locataires. Les biens LMNP peuvent revêtir diverses formes, qu’il s’agisse d’appartements résidentiels, de logements destinés aux étudiants ou aux personnes âgées, de résidences touristiques ou encore de chambres d’hôtes.

Ce statut de LMNP est une catégorie fiscale distincte qui offre à l’investisseur des avantages fiscaux spécifiques liés à la nature meublée de la location.

 

Il est important de noter que le terme LMNP ne se limite pas seulement au bien en lui-même, mais englobe également les obligations fiscales et les règles qui s’appliquent à ce type d’investissement.

Ce type d’investissement peut être un choix pertinent pour ceux qui souhaitent explorer le monde de l’immobilier locatif, tout en bénéficiant des avantages fiscaux associés à cette approche particulière. Il offre une opportunité d’investir dans un segment immobilier diversifié, tout en tirant parti du statut fiscal avantageux qui accompagne cette forme d’investissement. 

Comment fonctionne le LMNP ?

Le LMNP, constitue un dispositif fiscal français attrayant pour les propriétaires souhaitant tirer profit de la location de biens immobiliers meublés tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.

Découvrons ensemble le fonctionnement du LMNP :

  • Acquisition d’un bien meublé : l’essence du LMNP commence par l’acquisition d’un bien immobilier meublé. Cela peut être un appartement, un studio ou une maison. Cependant, pour répondre aux critères du LMNP, ce bien doit être équipé de manière complète avec tous les meubles et équipements nécessaires à une vie confortable, incluant meubles, literie, électroménager, etc.
 
  • Location meublée : le propriétaire, désormais LMNP, loue ce bien meublé à des locataires. La durée minimale du contrat de location est d’un an (ou 9 mois pour les étudiants). Les contrats de location en LMNP sont spécifiques à la location meublée.
 
  • Revenus locatifs : les revenus générés par la location meublée sont catégorisés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au lieu des revenus fonciers, comme c’est le cas pour la location nue.
 
  • Déclaration fiscale : le propriétaire doit déclarer ses revenus issus de la location meublée en tant que LMNP aux services fiscaux. Il a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.
 

Régime micro-BIC : lorsque les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72 600 € (chiffre de référence en 2021), le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC. Ce régime accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les charges, ce qui implique que seulement 50 % des revenus seront soumis à l’impôt.

Régime réel simplifié : si les revenus locatifs annuels excèdent 72 600 € ou si le propriétaire souhaite déduire les charges réelles, il peut choisir le régime réel simplifié. Ce dernier permet de déduire les charges effectives (tels que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux, etc.) et d’amortir le bien immobilier et les meubles sur plusieurs années, réduisant ainsi la base imposable.

  • Cotisations sociales : en tant que LMNP, le propriétaire bénéficie généralement d’une exonération des cotisations sociales, étant donné qu’il n’est pas considéré comme un professionnel de l’immobilier.
 
  • Inscription au RCS : contrairement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le LMNP n’est pas obligé d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Quels sont les avantages du LMNP ?

Le statut de LMNP offre une série d’avantages intéressants pour les propriétaires qui choisissent d’investir dans des biens immobiliers meublés destinés à la location.

1

Fiscalité avantageuse

Le LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal particulièrement favorable pour les revenus locatifs. Les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), plutôt que comme des revenus fonciers. Cette distinction entraîne une fiscalité plus favorable.

2

Amortissement du bien

Le LMNP permet d’amortir le bien immobilier (à l’exclusion du terrain) ainsi que les meubles sur une période étalée, réduisant ainsi le montant imposable des revenus générés.

3

Récupération de la TVA

Dans le cas où le logement est exploité en tant que résidence de services (telle qu’une résidence étudiante, de tourisme, senior ou d’affaires), il est possible de récupérer la TVA ayant été payée lors de l’achat du bien, équivalant à 20 % du prix d’achat.

4

Abattement forfaitaire

Si les revenus locatifs annuels restent en deçà de 72 600 € (ou 176 200 € pour les résidences de tourisme classées), le propriétaire peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges, sans nécessité de justification des dépenses réelles.

5

Pas de cotisations sociales

Contrairement aux Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), les LMNP ne sont pas soumis aux cotisations sociales sur les revenus locatifs.

6

Simplicité de gestion

La gestion d’un bien en LMNP s’avère souvent plus aisée que celle d’un bien en location nue, notamment en ce qui concerne les contrats de location et l’entretien du bien.

7

Valorisation du patrimoine

Investir en LMNP permet de constituer un patrimoine immobilier diversifié, susceptible de se valoriser au fil du temps.

8

Complément de revenus

Les revenus locatifs perçus peuvent constituer un complément de revenus appréciable, notamment à la retraite.

9

Flexibilité

Il est possible de changer de statut en passant du LMNP au Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si les conditions requises sont satisfaites.

10

Sécurisation des loyers

Opter pour une résidence avec services entraîne généralement la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire, ce qui garantit la sécurité des loyers perçus et simplifie la gestion quotidienne du bien.

En résumé, le statut LMNP présente une gamme d’avantages, en particulier dans les domaines fiscal et de la gestion locative, ce qui le rend attrayant pour les investisseurs immobiliers cherchant à optimiser leur rentabilité tout en réduisant leurs obligations fiscales.

Quels sont les inconvénients du LMNP ?

Le LMNP est un statut fiscal en France qui offre de nombreux avantages aux propriétaires qui choisissent de louer des biens immobiliers meublés. Cependant, il n’est pas exempt d’inconvénients qu’il est essentiel de prendre en compte.

1

Plafond des revenus locatifs

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire que les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Si ces conditions ne sont pas respectées, les avantages fiscaux du LMNP ne sont pas accessibles.

2

Gestion et entretien du bien

En tant que propriétaire LMNP, vous êtes responsable de l’entretien et de la gestion du bien immobilier meublé. Cela peut impliquer un investissement important en termes de temps et d’efforts, surtout si vous gérez plusieurs biens.

3

Contraintes administratives

Le statut LMNP implique de se conformer à des obligations administratives, notamment la tenue d’un registre des recettes et des dépenses, ainsi que l’enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce. Ces démarches peuvent être perçues comme contraignantes pour certains propriétaires.

4

Risques d'impayés et de vacance locative

Comme dans toute location immobilière, il existe des risques d’impayés de loyers et de périodes de vacance locative. Ces risques peuvent avoir un impact sur la rentabilité de votre investissement et nécessitent une gestion rigoureuse.

5

Amortissement non déductible du prix d'acquisition

Contrairement à d’autres régimes fiscaux, dans le cadre du LMNP, l’amortissement du bien immobilier n’est pas déductible du prix d’acquisition. Il est seulement déductible des revenus locatifs perçus, ce qui peut limiter les avantages fiscaux.

6

Revente du bien

La revente d’un bien immobilier en tant que LMNP peut être compliquée, notamment si les acheteurs potentiels ne souhaitent pas conserver ce statut ou si la rentabilité de l’investissement n’est pas suffisamment attractive.

7

Incertitude fiscale

Les avantages fiscaux du LMNP peuvent être remis en question par des modifications de la législation ou des politiques fiscales. Il est donc important de surveiller les évolutions possibles avant de s’engager dans un investissement LMNP.

8

Réduction de la base imposable et non des impôts payés

Bien que le LMNP permette de réduire la base imposable des loyers, il ne permet pas de réduire les impôts sur d’autres revenus (comme les revenus du travail ou les capitaux).

9

Fiscalité des assurances décès et invalidité

Les assurances décès et invalidité liées au prêt immobilier sont considérées comme des produits exceptionnels en LMNP, ce qui peut entraîner une augmentation de la base imposable et des impôts à payer.

10

Risque de basculer en LMP

Si les recettes du LMNP dépassent 23 000 € et que les autres revenus diminuent, il existe un risque de basculer en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des conséquences fiscales et sociales différentes.

11

Absence de liquidité (résidence-services uniquement)

Les biens LMNP situés dans des résidences avec services, tels que les EHPAD ou les résidences de tourisme, peuvent manquer de liquidité et être plus difficiles à revendre.

12

Risque fiscal et amortissement limité

Les changements fiscaux et la limitation de l’amortissement sur une période donnée peuvent affecter la rentabilité à long terme de l’investissement LMNP.

13

Faire face à la concurrence

En raison de sa popularité croissante, le marché LMNP peut être concurrentiel dans certaines régions, ce qui peut rendre plus difficile la recherche de locataires et potentiellement réduire la rentabilité.

14

Préparation plus longue

Préparer un bien en LMNP, en particulier s’il est partiellement meublé ou nécessite des travaux, peut prendre du temps, ce qui peut se traduire par des revenus locatifs retardés.

15

Investissement plus important

Le statut LMNP peut exiger un investissement initial plus important en termes de coûts d’ameublement, de rénovation éventuelle et d’autres dépenses liées à la préparation du bien.

En général, bien que le LMNP offre des avantages fiscaux attrayants, il comporte également plusieurs inconvénients qu’il est essentiel de considérer avant de choisir ce statut pour vos investissements immobiliers.

Comment devenir LMNP ?

Pour devenir Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il est obligatoire de suivre un certain nombre d’étapes bien définies. Voici un guide des démarches à entreprendre pour obtenir ce statut :

  1. Investir dans un bien meublé ;
  2. S’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
  3. Choisir un régime fiscal ;
  4. Déclarer vos revenus locatifs ;
  5. Respecter les obligations comptables.
 

Il est important de préciser que pour devenir LMNP, vous ne devez pas être un professionnel de l’immobilier. 

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Combien de temps garder son LMNP ?

La durée pendant laquelle vous devriez conserver votre statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une question qui dépend de nombreux facteurs, notamment vos objectifs personnels, la situation du marché immobilier et votre situation financière. Il n’y a ni durée minimale ni maximale préétablie pour la détention d’un investissement LMNP. Voici quelques éléments à prendre en considération avant de décider de conserver ou de vendre votre LMNP :

Il convient de noter qu’il existe une condition fiscale spécifique à prendre en compte pour certains investissements LMNP. En effet, pour certains dispositifs fiscaux, comme le dispositif Censi-Bouvard par exemple, l’investisseur est tenu de conserver le bien LMNP pendant une période minimale, souvent de 9 ans, pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux accordés. La non-respect de cette condition peut entraîner la restitution du bénéfice fiscal obtenu.

pièce design d'une maison
famille dans une maison

Peut-on habiter son LMNP ?

Non, il n’est pas possible d’habiter un logement meublé non professionnel (LMNP) en tant que propriétaire. Le statut LMNP est spécifiquement conçu pour permettre la location de biens meublés à des locataires, que ce soit pour des séjours de courte ou de moyenne durée. L’objectif principal est de mettre le bien à la disposition de tiers à des fins locatives.

Si vous décidez d’habiter dans un logement LMNP que vous possédez, cela entraînerait un changement fondamental dans le statut du bien. Pour en savoir plus, cliquez ici

Foire Aux Questions

Pour ne pas payer d'impôt sur votre LMNP, vous avez quelques options :

  1. Optez pour le régime micro-BIC si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 € (seuil en 2021), bénéficiant ainsi d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos charges.
  2. Choisissez le régime réel si vos charges sont significatives par rapport à vos revenus, vous permettant de déduire toutes vos charges réelles, y compris l'amortissement, de vos revenus locatifs.
  3. Utilisez l'amortissement de votre investissement dans le cadre du régime réel pour réduire le bénéfice imposable et, par conséquent, l'impôt à payer.

Le plafond LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) était de 72 600 € de revenus locatifs annuels pour l'année 2021 en France. Au-delà de ce seuil, le statut fiscal passe à Loueur Meublé Professionnel (LMP) avec des règles fiscales différentes.

Pour passer du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), deux conditions principales doivent être remplies :

  1. Les recettes annuelles de l'ensemble du foyer fiscal issues de cette activité doivent dépasser 23 000 €.
  2. Ces recettes doivent également être supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans diverses catégories, telles que les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux, ainsi que les revenus des gérants et associés.

De plus, l'inscription d'au moins un membre du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel est également requise.

En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en France, c'est le propriétaire du bien meublé qui est responsable du paiement de la taxe foncière. Cependant, en fonction des dispositions du contrat de location, le propriétaire peut récupérer tout ou partie de la taxe foncière auprès du locataire, en la considérant comme des charges. Il est essentiel de consulter le contrat de location pour comprendre la répartition des charges relatives à la taxe foncière.

En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), la responsabilité du paiement de la taxe d'habitation dépend de la durée de location et de l'occupation du logement. Si le bien est loué à des locataires de courte durée, tels que des touristes, le propriétaire du logement devra payer la taxe d'habitation, étant donné que les locataires changent fréquemment et n'occupent pas le logement de manière permanente.

Cependant, si le logement est occupé par un locataire à long terme, avec un bail d'un an ou renouvelable, en tant que résidence principale, la taxe d'habitation sera à la charge de ce locataire, même si le logement est en LMNP.

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