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Quelle différence entre LMNP et LMP ?

LMNP et LMP sont deux régimes fiscaux en France qui concernent la location de biens immobiliers, mais ils s’appliquent à des situations différentes et ont des conséquences fiscales distinctes. Voici les principales différences entre LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et LMP (Location Meublée Professionnelle).

Le statut du loueur

homme qui tend les clés d'une maison à une femme

Le LMNP est réservé aux propriétaires qui mettent en location des biens meublés, mais cette activité ne constitue pas leur source de revenus principale. En d’autres termes, ils exercent la location meublée de manière occasionnelle, complémentaire, ou secondaire à leur activité principale. Les propriétaires LMNP sont souvent des investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille d’investissement ou à tirer un revenu complémentaire de leurs biens immobiliers. Ils peuvent être salariés, retraités, entrepreneurs, ou exercer toute autre activité professionnelle à côté de la location meublée.

Le statut LMP concerne les propriétaires pour lesquels la location meublée est leur activité principale et représente la source majeure de leurs revenus. Les LMP sont donc considérés comme des professionnels de la location meublée. Ils dépendent de ce régime s’ils exercent cette activité de manière continue, habituelle, et en tant que principale source de revenus. Les LMP peuvent être des propriétaires bailleurs à temps plein, des gérants de résidences de tourisme, des exploitants de chambres d’hôtes, ou tout autre professionnel dont l’activité repose principalement sur la location meublée. Les revenus issus de la location meublée sous le statut LMP sont également considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais ils sont professionnels et sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) professionnels.

Les revenus

En ce qui concerne les revenus issus de la location meublée, le statut de LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et le statut de LMP (Location Meublée Professionnelle) diffèrent en termes de qualification fiscale et d’imposition.

Les revenus générés par la location meublée sous le régime LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels. Ces revenus sont intégrés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) lors de la déclaration fiscale. En d’autres termes, les revenus LMNP sont imposés dans la catégorie fiscale des professions non commerciales. Les BNC, notamment les revenus LMNP, sont soumis à un régime d’imposition progressif avec des tranches d’imposition, et ils peuvent être assujettis aux prélèvements sociaux, mais généralement à un taux réduit par rapport à un revenu d’activité professionnelle.

Les revenus de la location meublée sous le régime LMP sont également qualifiés de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux professionnels. En conséquence, ces revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux professionnels. Les BIC professionnels, y compris les revenus LMP, sont soumis à un régime d’imposition spécifique avec des obligations comptables plus strictes. Les LMP peuvent également bénéficier de certaines déductions fiscales plus avantageuses en comparaison avec les LMNP, notamment en ce qui concerne l’amortissement du bien immobilier.

Les charges déductibles

Sous le régime LMNP, les charges liées à la location meublée, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les frais d’entretien, les charges locatives, ainsi que l’amortissement du mobilier et des équipements, sont généralement déductibles des revenus BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Cela signifie que ces charges peuvent être soustraites du revenu brut issu de la location meublée pour déterminer le revenu imposable.

Les LMP peuvent également déduire les charges similaires à celles des LMNP, y compris les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les frais d’entretien, les charges locatives, et l’amortissement des biens meubles et équipements. Cependant, les LMP peuvent avoir accès à des avantages fiscaux supplémentaires en raison de leur statut professionnel. Ces avantages peuvent inclure une possibilité d’amortissement plus rapide des biens immobiliers, ce qui permet de réduire le montant imposable des revenus. Les LMP sont également soumis à des obligations comptables plus strictes, ce qui peut être un avantage pour documenter et justifier ces charges déductibles.

Le régime de la TVA

image qui illustre la taxation par la tva sur une maison

Le régime de TVA dans la location meublée varie en fonction du statut du propriétaire.

Sous le statut de LMNP, les propriétaires sont généralement soumis au régime de la franchise en base de TVA, ce qui signifie qu’ils ne sont pas tenus de collecter la TVA sur les loyers qu’ils perçoivent. En revanche, les LMP peuvent être assujettis à la TVA si leurs revenus locatifs dépassent des seuils spécifiques. Dans ce cas, les LMP doivent facturer la TVA à leurs locataires, mais ils ont également le droit de déduire la TVA payée sur leurs dépenses liées à la location meublée, ce qui peut avoir des implications significatives sur leur charge fiscale globale. La détermination de l’application de la TVA dépend donc du statut du propriétaire et de ses revenus locatifs.

La gestion de la TVA dans la location meublée est un élément crucial à prendre en compte, car elle peut avoir des répercussions importantes sur la rentabilité de l’activité de location.

Les cotisations sociales

Les propriétaires sous le statut de LMNP sont soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, calculées sur la base de leurs revenus BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Ces cotisations sont similaires à celles des travailleurs indépendants exerçant d’autres activités et sont prélevées en fonction du montant des revenus issus de la location meublée.

Les LMP sont soumis à des cotisations sociales spécifiques aux travailleurs indépendants, adaptées à leur statut de professionnels. En tant que tels, les LMP peuvent bénéficier de certains avantages sociaux réservés aux professionnels, tels que des prestations et des droits sociaux spécifiques. Les cotisations sociales des LMP sont généralement soumises à des taux et à des règles différents de ceux des LMNP, ce qui peut influencer les coûts et les avantages sociaux associés à leur activité de location meublée.

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