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Investissement immobilier

Bienvenue dans le monde fascinant de l’immobilier, où les SCPI, les LMNP, les LMP et les OPCI jouent un rôle clé dans l’actualité et le marché de la vente et de la location de biens immobiliers en France.

Que vous cherchiez à acheter votre première maison ou appartement, à vendre votre dernière propriété de prestige, à investir dans un nouvel immeuble, ou à trouver la perle rare dans un secteur en plein essor, notre guide expert vous accompagnera à chaque étape de ce passionnant voyage immobilier.

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SCPI immobilier

Les SCPI, abréviation de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont de plus en plus prisés pour leur capacité à allier rentabilité, diversification et facilité de gestion. En effet, une SCPI représente un moyen intelligent de placer son argent dans l’immobilier locatif de long terme, tout en distribuant des revenus potentiels à ses associés.

Le fonctionnement des SCPI est régi par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et est géré par des sociétés de gestion agréées par cette autorité.

Une SCPI collecte des fonds auprès d’épargnants avertis et les utilise pour constituer un portefeuille varié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des résidences, et même des biens spécifiques liés à des domaines comme la santé, l’éducation, le tourisme, l’hôtellerie, ou encore la logistique. Cette diversification permet de minimiser les risques liés à l’investissement immobilier.

L’objectif premier de ce placement est de constituer un patrimoine immobilier diversifié à plusieurs niveaux : géographiquement (en France, en Europe, ou ailleurs), en termes de types d’actifs (bureaux, commerces, résidentiels, etc.), et en ce qui concerne les activités des locataires. Cette diversification permet de mutualiser les risques, réduisant ainsi la vulnérabilité de l’investisseur aux fluctuations du marché immobilier.

Investir dans les SCPI offre de nombreux avantages. Tout d’abord, elles présentent un rendement attractif, avec un taux de rendement moyen de plus de 4,53% en 2022. De plus, les risques sont mutualisés entre les différents investisseurs, ce qui contribue à atténuer les pertes potentielles. Les SCPI sont également flexibles, s’adaptant aux objectifs d’investissement de chacun, que ce soit pour la constitution d’un capital à moyen terme, la génération de revenus complémentaires à la retraite, ou le financement de projets spécifiques, tels que les études des enfants.

L’un des avantages majeurs réside dans leur absence de contraintes de gestion. Contrairement à l’achat et à la gestion directe d’un bien immobilier, les investisseurs en SCPI n’ont pas à s’occuper des problèmes de location, de réparation ou de gestion quotidienne des biens. Tout est géré par la société de gestion agréée, libérant ainsi les investisseurs de ces soucis.

Cependant, il est important de noter que les SCPI ne sont pas exemptes d’inconvénients. Tout d’abord, le montant investi et la durée du placement peuvent être contraignants pour certains investisseurs, nécessitant un engagement financier à long terme. De plus, il existe des risques, notamment la perte en capital, le risque de change si les investissements sont hors de la zone euro, la liquidité limitée des parts de SCPI, et les risques liés aux fluctuations du marché immobilier.

En outre, il faut être conscient que ce ne sont pas des produits sans risque. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures, et il est essentiel de bien comprendre les spécificités de chaque SCPI avant d’investir.

Immobilier LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cette option concerne la location de logements dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000€ ou 50% de vos revenus globaux.

La LMNP est avant tout conçue pour la préparation de la retraite, avec un engagement à long terme sur 20 à 25 ans. Elle offre une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l’amortissement déductible qui réduit la charge fiscale. De plus, ce statut offre une gestion simplifiée, des revenus mensuels stables grâce à un bail commercial de 9 ans, et la flexibilité de choisir entre l’investissement dans le neuf ou l’ancien.

En LMNP, deux catégories d’investissement sont courantes : la location sous conditions et la location en résidence de services. Les biens typiques se trouvent dans des résidences de services, notamment les résidences étudiantes, pour séniors, les EHPAD et les résidences d’affaires. Le bien loué peut servir de résidence principale, être loué temporairement (par exemple, pour des travailleurs en déplacement), ou être utilisé pour des séjours saisonniers (comme les chambres d’hôtes ou les gîtes).

Location Meublée
mains tendues qui tiennent une maison

LMP immobilier

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est une autre forme d’activité de location meublée. Du point de vue fiscal, il présente de nombreuses similitudes avec le statut de LMNP. Cependant, cette fiscalité offre un traitement plus favorable en ce qui concerne la gestion des déficits.

Pour être considéré en tant que professionnel en LMP, trois conditions doivent être remplies :

  1. Les revenus de la location doivent dépasser 23 000 €.
  2. Les revenus de la location doivent représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
  3. L’exigence d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) a été supprimée depuis la loi de finances de 2020.
 

Si l’une de ces conditions n’est pas satisfaite, le loueur est alors considéré comme non professionnel.

Les avantages du statut LMP comprennent :

  1. La sécurité d’un bail commercial, offrant une plus grande stabilité aux locations.
  2. La possibilité d’amortir le bien pour réduire la fiscalité sur les revenus perçus.
  3. Une défiscalisation des autres revenus et une réduction de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
  4. La possibilité d’opter pour la TVA sur certains biens éligibles.

Cependant, le statut LMP comporte également des inconvénients, notamment des conditions strictes pour son obtention, telles que des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 euros, et des recettes de location meublée supérieures aux autres revenus du foyer. De plus, il existe un risque lié au taux d’occupation, même s’il est dilué entre plusieurs biens loués, car le défaut de locataires peut toujours survenir.

OPCI immobilier

Les OPCI, ou Organismes de Placement Collectif Immobilier, sont des véhicules d’investissement qui investissent principalement dans des actifs immobiliers, à hauteur de plus de 50%. Toutefois, ils détiennent également plus d’un tiers d’actifs financiers et conservent environ 5% de liquidités. Comparés aux SCPI, les OPCI sont généralement plus flexibles mais aussi plus sujets à la volatilité. Ils représentent une solution utile pour ceux qui cherchent à constituer un patrimoine.

Ils peuvent être considérés comme une alternative pour les épargnants hésitant entre investir dans l’immobilier physique ou en Bourse. Ils se situent à mi-chemin entre ces deux types de placement, offrant ainsi une diversification de portefeuille. Les OPCI visent à la valorisation du patrimoine à long terme, mais cela implique une prise de risque. De plus, ils peuvent également générer des revenus, bien que ni les gains potentiels ni le capital investi ne soient garantis.

L’accès aux OPCI est possible avec des montants relativement faibles, ce qui les rend adaptés pour la constitution d’un patrimoine.

De la même manière que les SCPI, les OPCI facilitent l’investissement dans l’immobilier commercial, de bureaux, de commerces ou de la santé, sans nécessiter un investissement direct élevé. Les investisseurs souscrivent ces parts et délèguent la sélection et la gestion des biens immobiliers à des sociétés spécialisées, tout en bénéficiant d’une diversification géographique et sectorielle pour réduire les risques. Les OPCI ont l’obligation de distribuer une partie des loyers perçus et des plus-values réalisées.

Un autre avantage, c’est leur liquidité supérieure par rapport aux SCPI. Les investisseurs peuvent demander le rachat partiel ou total de leurs parts en fonction de la valeur liquidative établie après la centralisation des demandes. Cependant, la société de gestion peut suspendre les rachats en cas de circonstances exceptionnelles et dans l’intérêt de l’ensemble des investisseurs.

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