La loi en vigueur depuis janvier 2023 prévoit que, pour se prévaloir du titre de LMP, un bailleur doit non seulement percevoir des recettes locatives annuelles dépassant 23 000 €, mais également les voir prédominer par rapport à ses autres revenus d’activité. Cette distinction est essentielle, car elle détermine la différence entre un Loueur en Meublé Professionnel et un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Le LMP bénéficie de certains atouts fiscaux mais s’accompagne également de contraintes.
Pour se lancer dans un projet comme celui-ci, il est essentiel de bien comprendre les tenants et aboutissants de ce statut. Grâce à La Financière du Patrimoine, obtenez toutes les réponses indispensables à vos questions afin de faire un choix réfléchi pour investir intelligemment.
C'est quoi le statut LMP ?
Le statut LMP, abréviation de « Loueur en Meublé Professionnel, » représente une classification fiscale en France qui s’adresse aux individus qui choisissent de mettre en location des biens immobiliers meublés de manière professionnelle. Ce statut offre une série d’avantages, mais pour en bénéficier, certaines conditions doivent être respectées :
- Revenu locatif annuel de 23 000 € ou plus : pour prétendre au statut, le revenu généré par la location doit atteindre ou dépasser le seuil annuel de 23 000 €. Ce montant représente la somme totale des loyers et des charges encaissés.
- Revenu locatif supérieur aux autres revenus professionnels : une autre condition importante est que les revenus locatifs doivent surpasser les autres sources du foyer fiscal. Cela inclut les salaires, les revenus issus d’activités indépendantes (BNC, BIC), ou d’autres activités professionnelles.
- Inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) : le loueur doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que professionnel de la location meublée.
Quels sont les avantages du statut LMP ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel offre une pléthore d’avantages fiscaux, financiers et sociaux aux personnes qui s’engagent dans cette activité en France. Les atouts sont nombreux et contribuent à la rentabilité de l’investissement :
- Amortissement du bien immobilier : les LMP ont la possibilité d’amortir la valeur de leur bien. Cette pratique comptable permet de réduire leur bénéfice imposable, ce qui se traduit par une diminution significative de la charge fiscale.
- Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : les biens détenus dans le cadre de cette activité sont exonérés d’IFI, à condition que les recettes locatives excèdent 23 000 € par an et que le bien soit affecté à cette activité.
- Récupération de la TVA : dans certaines situations, les LMP peuvent récupérer la TVA payée lors de l’achat du bien immobilier, ainsi que sur les travaux, les meubles, et les services liés à l’exploitation de la location. Cette récupération constitue un avantage financier significatif.
- Déduction des charges : les LMP peuvent déduire un large éventail de charges, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de travaux, les taxes, et bien d’autres, de leur revenu locatif. Cette déduction contribue à réduire le bénéfice imposable.
- Revenus non soumis aux cotisations sociales : contrairement à ceux provenant de locations non-meublées, les revenus issus de la location professionnelle ne sont pas soumis aux cotisations sociales, à condition que les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
- Report des déficits : les déficits d’exploitation peuvent être reportés sur les bénéfices des années à venir, offrant ainsi une réduction d’impôts sur le long terme.
- Facilitation de la transmission du patrimoine : ce statut peut simplifier la transmission du patrimoine immobilier dans le cadre d’une succession ou d’une donation, grâce à des abattements fiscaux.
En somme, devenir LMP offre une palette d’avantages considérables pour ceux qui investissent dans la location meublée professionnelle, mais il est essentiel de respecter les critères et les obligations fiscales qui lui sont associés pour en profiter pleinement.
Il est judicieux de consulter un expert en fiscalité ou en gestion patrimoniale pour une gestion optimale de ce type d’investissement.
Quels sont les inconvénients du LMP ?
Le statut de LMP en France offre indéniablement des atouts fiscaux, mais il comporte également son lot d’inconvénients qu’il convient de prendre en considération :
- Critères d’éligibilité stricts : pour obtenir le statut LMP, il est nécessaire de satisfaire à des critères stricts, tels qu’un chiffre d’affaires annuel minimum, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) et des recettes locatives supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Ces conditions sont exigeantes et nécessitent une gestion rigoureuse de l’activité.
- Investissement initial élevé : l’achat d’un bien immobilier et son aménagement en logement meublé requièrent un investissement financier conséquent, ce qui peut constituer un obstacle pour certains investisseurs.
- Charges et responsabilités importantes : les loueurs en meublé professionnels sont soumis à des obligations légales en matière de sécurité et de qualité de l’habitation. La gestion de ces responsabilités peut être exigeante et nécessiter du temps et des efforts.
- Risque de vacance locative : les périodes sans locataire peuvent réduire les revenus locatifs et entraîner des difficultés financières pour l’investisseur. La gestion de la vacance locative peut être un défi.
- Gestion du bien : la gestion d’un logement meublé implique de trouver des locataires, de maintenir le bien en bon état, et éventuellement de résoudre des litiges. Cette gestion peut être chronophage et nécessite des compétences en gestion immobilière.
- Réglementation stricte : le statut LMP est soumis à une réglementation spécifique, notamment en matière fiscale et sociale, qui évolue régulièrement. Les loueurs doivent se tenir informés des évolutions législatives pour se conformer aux obligations du statut.
- Fiscalité : bien que le LMP offre des avantages fiscaux, il implique également des obligations fiscales, notamment la déclaration de revenus en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et le paiement de cotisations sociales, ce qui peut représenter une charge financière significative.
- Risque de requalification : si les conditions du statut LMP ne sont pas respectées, il existe un risque de requalification en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ce qui entraîne la perte de certains atouts fiscaux.
En résumé, bien que ce statut puisse offrir des avantages fiscaux attrayants pour un investissement immobilier meublé, il est essentiel de prendre en compte les inconvénients et les risques associés. Une analyse approfondie de votre situation financière, de vos objectifs d’investissement et une consultation avec des experts en gestion immobilière et fiscale sont recommandées avant de vous engager dans cette activité.
Qui peut faire du LMP ?
Le statut de LMP est ouvert à toute personne ou entité désirant exercer l’activité de location de biens immobiliers meublés en tant que profession principale. Les personnes suivantes peuvent se lancer dans l’activité LMP :
- Particuliers investisseurs : les particuliers qui investissent dans l’immobilier et qui choisissent de louer des logements meublés peuvent opter pour le statut LMP. Cela s’applique notamment à ceux qui voient la location meublée comme une source de revenus principale ou significative.
- Entrepreneurs immobiliers : les entrepreneurs et les sociétés qui acquièrent des biens immobiliers et les aménagent pour la location en tant que biens meublés peuvent également prétendre au statut LMP. Cette catégorie inclut les promoteurs immobiliers et les acteurs de l’investissement locatif professionnel.
- Gestionnaires de résidences : les gestionnaires de résidences, tels que les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, ou les résidences pour personnes âgées, qui proposent des logements meublés à la location peuvent être éligibles au statut LMP. Pour ces gestionnaires, la location meublée est souvent au cœur de leur modèle d’affaires.
- Propriétaires de biens immobiliers : les propriétaires individuels d’appartements ou de maisons qui optent pour la location plutôt que la location vide peuvent également être considérés comme des LMP, à condition que leur activité de location meublée soit leur principale source de revenus.
Pour obtenir le statut de LMP, certaines conditions spécifiques doivent être remplies. Les critères varient d’un pays à l’autre, mais ils se rapportent généralement aux revenus locatifs et à l’inscription auprès du registre du commerce et des sociétés. Il est important de noter que les règles fiscales et juridiques relatives à la LMP peuvent différer en fonction de votre situation et de votre pays de résidence. Par conséquent, il est fortement recommandé de consulter un expert en fiscalité, tel qu’un comptable ou un conseiller fiscal, avant de se lancer dans l’activité de location meublée professionnelle.
Cette démarche permet de garantir que toutes les obligations légales sont respectées et que les atouts fiscaux sont maximisés en toute conformité.
Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?
On devient Loueur en Meublé Professionnel lorsque la location meublée devient l’activité principale de son foyer. Plus précisément, ce statut est accessible lorsque les revenus issus de la location de biens meublés, que ce soient des résidences de services ou des appartements, dépassent un seuil de 23 000 euros par an.
Cependant, ce n’est pas tout. Il est également impératif que les revenus générés par la location meublée excèdent les autres revenus d’activité au sein de votre foyer. Cela signifie que les recettes provenant de vos locations meublées doivent surpasser les revenus que vous tirez de vos autres activités professionnelles ou sources de revenus.
En d’autres termes, le statut de LMP est accessible lorsque la location meublée devient votre principale source de revenus et dépasse un certain seuil de chiffre d’affaires annuel. Cela entraîne des implications fiscales et juridiques spécifiques liées à la gestion de votre activité de location meublée professionnelle. Il est donc essentiel de surveiller de près vos revenus locatifs et de prendre en compte les autres revenus de votre foyer pour déterminer si vous remplissez les critères requis pour devenir Loueur en Meublé Professionnel.
Quelle est la particularité fiscale pour la LMP ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est un régime fiscal particulier qui s’applique aux individus ou aux entités qui mettent en location des biens immobiliers équipés de meubles. Il offre divers atouts fiscaux et sociaux aux investisseurs, tout en suivant une réglementation fiscale spécifique.
Nature des revenus : Les revenus générés par la location meublée sont considérés comme des revenus d’activité et non des revenus fonciers. Ils entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Régime micro-BIC : Si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 72 600 € (pour 2021), le loueur en meublé peut opter pour le régime micro-BIC. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, sans possibilité de déduction des charges réelles.
Régime réel simplifié : Lorsque les revenus locatifs dépassent 72 600 € par an ou si le loueur en meublé choisit volontairement ce régime, il est tenu de déclarer ses revenus sous le régime réel simplifié. Celui-ci permet de déduire les charges réelles associées à l’activité, comme les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien, les dépenses de travaux, etc.
Amortissement du bien et du mobilier : Sous le régime réel, le statut LMP offre la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain) ainsi que celle du mobilier. Cela réduit la base imposable et peut entraîner la création d’un déficit reportable sur plusieurs années.
TVA : en général, les loueurs en meublé professionnels ne sont pas soumis à la TVA sur leurs recettes locatives, à moins qu’ils ne proposent des services para-hôteliers à leurs locataires, tels que le petit-déjeuner ou le ménage.
Prélèvements sociaux : les revenus locatifs meublés sont assujettis aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux de 17,2 % (pour 2021).
Exonération d’IFI : dans certaines conditions, les biens affectés à l’exploitation de la location meublée professionnelle peuvent être exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Plus-value : en cas de vente du bien, les plus-values réalisées peuvent être soumises à un régime spécifique d’imposition, avec un abattement progressif en fonction de la durée de détention.
Il est important de souligner que l’accès au statut LMP est soumis à certaines conditions, notamment l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS), des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 €, et le fait que les revenus locatifs représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal.
Avant d’opter pour le statut LMP, il est recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité pour s’assurer de la conformité avec les obligations fiscales et maximiser les avantages.
Foire Aux Questions
Pour devenir Loueur en Meublé Professionnel en France, il faut remplir certaines conditions essentielles. Tout d'abord, il est nécessaire de percevoir des recettes locatives annuelles dépassant les 23 000 €, tout en démontrant que ces revenus représentent la part prédominante des revenus professionnels du foyer fiscal. Ensuite, l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel est impérative pour obtenir ce statut particulier.
Pour sortir du statut de Loueur en Meublé Professionnel en France, plusieurs démarches sont nécessaires. Il faut tout d'abord ajuster les activités pour que les revenus locatifs annuels ne dépassent plus le seuil de 23 000 € et que les recettes ne constituent plus la part prédominante des revenus professionnels du foyer fiscal. Ensuite, l'annulation de l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel est indispensable pour revenir au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il est essentiel de bien planifier cette transition pour respecter les obligations fiscales en vigueur. Si vous souhaitez connaître toutes les informations sur la question, cliquez ici !
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