Le déficit foncier est un dispositif méconnu pourtant efficace, car il permet d’optimiser sa fiscalité ; il s’agit de déduire certaines dépenses liées à votre bien immobilier de vos revenus imposables. Mais, comme toute solution existante, celle-ci est encadrée par des règles strictes qu’il est nécessaire de bien comprendre pour en profiter pleinement.

🗨️ Décryptons ensemble ce mécanisme et voyons comment il peut alléger vos impôts tout en valorisant votre patrimoine !

C’est quoi un déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal spécifique dont il est possible de profiter lorsque vos charges immobilières dépassent vos revenus locatifs. 

Ces charges incluent des dépenses liées à l’entretien, à la réparation ou encore aux intérêts d’emprunt d’un bien immobilier à rénover.

Prenons un exemple concret : vous possédez un appartement que vous louez 10 000 € par an. Cette année, vous avez engagé 12 000 € de travaux pour le maintenir en bon état. Vous avez un déficit foncier de 2 000 €. Bonne nouvelle : ce déficit peut être imputé sur votre revenu global, réduisant ainsi votre imposition !

🗨️ Bien entendu, certaines conditions doivent être respectées, comme le fait que le bien reste loué pendant une période minimale de trois ans et certaines dépenses sont exclues.

Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

Pour maximiser le potentiel du déficit foncier, il faut bien comprendre quelles dépenses sont réellement déductibles :

• Les dépenses d’amélioration : ces travaux visent à améliorer les conditions de vie dans un logement sans pour autant modifier sa structure. Remplacer un vieux système de chauffage par un modèle plus performant, installer une nouvelle cuisine fonctionnelle dans un appartement vétuste, etc. ;

🗨️ Les travaux effectués pour un usage professionnel ou commercial ne sont pas éligibles mais l’aménagement pour faciliter l’accès aux personnes handicapées ou la mise en conformité contre les risques liés à l’amiante le sont.

• Les dépenses de réparation et d’entretien : il s’agit ici de maintenir le bien en bon état pour qu’il reste utilisable sans modification majeure. Cela inclut des travaux comme le remplacement de fenêtres endommagées, la réfection d’une toiture qui fuit ou encore la réparation des installations électriques ;

🗨️ Ces travaux ne doivent pas transformer la nature du bien. Si vous décidez de transformer un local commercial en appartement, par exemple, cela ne sera pas considéré comme une simple réparation. Le fisc voit cela comme une modification de la destination initiale, et donc ce type de travaux est exclu des charges déductibles. Par ailleurs, certaines dépenses, comme les charges de copropriété à la charge des locataires, ne peuvent pas être déduites même si vous les remboursez.

Du côté des dépenses non déductibles, nous pouvons citer les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement parce qu’ils ajoutent de la valeur au bien et qu’ils sont perçus comme des investissements. Par exemple, construire une nouvelle pièce ou agrandir une terrasse entre directement dans cette catégorie ; il n’y a donc pas de déduction possible ici, même si ces travaux augmentent le potentiel locatif de votre bien.

Comment calculer le revenu foncier net imposable ?

Pour calculer votre revenu foncier net imposable, il faut soustraire l’ensemble des charges déductibles de vos revenus bruts. 

Revenons à notre exemple précédent : si vos revenus locatifs s’élèvent à 10 000 € et vos charges déductibles à 12 000 €, votre déficit foncier est de 2 000 €. Sachez que ce dernier peut être imputé sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € maximum par an ! S’il dépasse ce seuil, l’excédent est reportable sur vos revenus fonciers des années suivantes.

🗨️ Un sacré coup de pouce pour lisser vos dépenses sur plusieurs années.

Le mécanisme de déficit foncier est une opportunité en or pour les propriétaires qui souhaitent à la fois entretenir leur bien immobilier et optimiser leur fiscalité. C’est une solution aux bénéfices financiers considérables sur le long terme !