Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (= LMNP) est l’un des dispositifs les plus utilisés par les particuliers qui ont envie d’investir dans l’immobilier car son cadre fiscal permet de déclarer les loyers en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) plutôt qu’en revenus fonciers, bénéficiant alors de nombreux avantages. Mais attention, beaucoup de choses ont évolué depuis 2025, qu’il faut prendre en compte pour être certain que ce statut corresponde aux attentes et aux besoins. Faisons donc un tour d’horizon du fonctionnement, des atouts et des obligations liés au régime fiscal LMNP !

Comment fonctionne le régime fiscal LMNP ?

Le régime fiscal LMNP et son fonctionnement s’adresse aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité soit leur source de revenus principale. Pour y avoir droit, dans les meilleures conditions possibles, il faut respecter certaines conditions et choisir le bon régime d’imposition.

Comment avoir le statut LMNP ?

Pour avoir et conserver le statut LMNP, le fonctionnement est bien spécifique puisque deux conditions cumulatives doivent être respectées :

• Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €
• Ou doivent rester inférieures à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Au-delà de ces seuils, on bascule vers le statut de Loueur Meublé Professionnel.

Quel est le régime d’imposition ?

Une personne sous le statut de LMNP dispose de deux régimes d’imposition :

• Le micro-BIC : il s’applique lorsque les recettes locatives annuelles restent sous le seuil de 77 700 € pour les locations meublées classiques. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus, sans justification de charges ;

Pour les meublés de tourisme non classés, la loi Le Meur a modifié la donne depuis 2025 : le plafond est ramené à 15 000 € avec un abattement de seulement 30 %.

• Le réel simplifié : il permet de déduire l’ensemble des charges effectives et surtout de pratiquer l’amortissement du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier. C’est ce mécanisme qui permet de réduire fortement, voire d’annuler, le revenu imposable pendant plusieurs années. E

En 2026, l’amortissement par composants reste applicable : le bâti s’amortit sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans.

Quels sont les avantages concrets de ce régime fiscal ?

Il y en a plusieurs :

• Les déclarations au régime réel : c’est la capacité à neutraliser l’impôt sur les loyers perçus. Grâce à la déduction des charges réelles et à l’amortissement, de nombreux propriétaires déclarent un résultat fiscal proche de zéro ;
• La souplesse du dispositif : il s’applique à des biens variés, tels qu’un appartement loué à l’année, un logement étudiant ou une résidence de services (tourisme, seniors, EHPAD) et, contrairement à d’autres dispositifs d’investissement locatif, il n’impose ni plafond de loyer ni zonage géographique pour les locations classiques ;
• L’exonération de cotisations sociales : contrairement au LMP, le loueur non professionnel n’est pas soumis aux cotisations sociales sur ses revenus locatifs. En effet, seuls les prélèvements sociaux s’appliquent, portés à 18,6 % depuis janvier 2026, suite à la hausse de la CSG.

Point d’attention : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela signifie que sur un bien acheté 250 000 € et revendu 350 000 € après 12 ans, avec 80 000 € d’amortissements cumulés, la plus-value taxable passe de 100 000 € à 180 000 €. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont toutefois exonérées de cette réintégration !

Y a-t-il des obligations spécifiques en LMNP ?

Oui.

La première consiste à déclarer le début d’activité. En effet, le loueur doit s’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET, en remplissant le formulaire P0i (ou via le guichet unique de l’INPI).

Ensuite, il faut tenir compte du régime fiscal pour les bonnes déclarations. En effet, cela varie : au régime micro-BIC, une déclaration annuelle des revenus via le formulaire 2042 C PRO suffit, sans comptabilité à tenir. Au régime réel, en revanche, le propriétaire du bien doit transmettre une liasse fiscale dans le courant du mois de mai, puis compléter sa déclaration de revenus. Cette liasse nécessite une comptabilité en bonne et due forme, raison pour laquelle la plupart des loueurs au réel font appel à un expert-comptable.

Il y a également le paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), due chaque année en novembre. Son montant varie selon la commune et la base d’imposition retenue. La taxe d’habitation peut également s’appliquer au propriétaire dans le cas de locations saisonnières, puisque le bien n’est pas occupé de façon permanente par un locataire.

Enfin, le logement doit respecter un niveau d’équipement défini par décret pour être qualifié de “meublé” au sens fiscal : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires… Un logement qui ne satisfait pas à ces critères ne peut pas relever du régime LMNP et sera requalifié en location nue.

Pertinent pour constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité favorable sur les revenus locatifs, le fonctionnement LMNP est adopté par un grand nombre de particuliers. Toutefois, la réforme de 2025 sur la réintégration des amortissements dans la plus-value a modifié l’équation, en particulier pour ceux qui envisagent une revente à moyen terme. C’est pourquoi, nous vous recommandons de faire un bilan patrimonial complet avant de vous lancer, qui vous permettra de mesurer précisément l’impact fiscal de chaque option.

Les conseillers de La Financière du Patrimoine accompagnent les investisseurs dans cette démarche, du diagnostic initial jusqu’au suivi des placements dans la durée ; vous aussi, profitez de cette disponibilité !