Vendre une maison ? Comprendre les impôts sur la plus-value immobilière
Comment expliquez-vous l’imposition des plus-values immobilières ? Qui paie ces taux ?
Il est agréable d’obtenir un prix élevé pour la vente de sa maison, mais faites attention : Le fisc peut vouloir une part de l’action. C’est parce que les plus-values immobilières sont parfois imposables. De ce fait, la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque la propriété a été reçue par donation ou héritage.
Tout ce que vous devez savoir sur la plus-value immobilière
Base de calcul
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente (moins les frais de transfert et le montant de la TVA payée) et le prix d’achat (principalement les frais d’enregistrement payés lors de l’achat ou 7,5 % du prix d’achat) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou héritage (plus les frais réels et les droits de transfert, sans frais, s’ils ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
Frais de travaux
Le prix d’achat peut être majoré pour plusieurs raisons. Les frais de construction, de reconstruction, d’extension ou d’amélioration sont les principaux facteurs de cette majoration.
Les matériaux et travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles. En outre, ceux-ci ne doivent pas avoir déjà été pris en compte, pour la détermination de l’impôt sur le revenu, principalement la déduction des recettes de l’impôt foncier, et il ne doit pas s’agir de frais de location. Seuls les frais engagés depuis l’achèvement de la résidence principale ou son acquisition, si elle est postérieure, peuvent être pris en compte, en plus du prix d’achat.
Dans tous les cas, les frais d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne sont pas inclus parmi les dépenses qui peuvent être prises en compte, afin de calculer la plus-value. Il s’agit de travaux destinés à maintenir ou à restaurer un bâtiment, en bon état et permettant une utilisation normale.
Les dépenses qui s’ajoutent au prix d’achat doivent être justifiées. Toutefois, les documents justifiant les travaux ne sont fournis qu’à la demande de l’administration.
Alternativement, le vendeur peut augmenter la valeur d’achat de 15%, s’il en est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux réellement effectués ou son incapacité à fournir des pièces justificatives. Il n’est pas nécessaire de vérifier si les frais de travaux ont déjà été pris en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu. Le taux forfaitaire de 15 % est une option simple pour les contribuables qui sont propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne s’ajoute pas aux frais, qui sont à la charge du propriétaire.
Si de nombreux travaux ont été effectués dans la résidence secondaire, le notaire conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut être soumis à une augmentation du montant des dépenses réelles des travaux, pour lesquelles les factures ont été conservées. Dans le cas contraire, seule la majoration standard de 15 % sera appliquée sans preuve si le bien a été détenu pendant au moins cinq ans.
Réduction pour période de détention
Le taux et le taux de réduction pour la durée de détention sont différents, afin de déterminer la base imposable de l’impôt sur le revenu et des cotisations de sécurité sociale
| Période de détention | Taux d’abattement applicables chaque année de détention | Base d’imposition sur le revenu Taux d’abattement applicable chaque année de détention
Base des cotisations sociales |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année de passage | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exemption | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | Exemption | Exemption |
Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
après 22 ans de retenue d’impôt sur le revenu
après 30 ans de détention pour cotisations de sécurité sociale.
Les années de détention sont comptées à partir de la date anniversaire de l’achat du bien (date d’achat, date de donation ou date de décès)
Taux d’imposition sur la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est imposée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec une réduction linéaire de 6 % à partir de la 6e année) et au titre des cotisations de sécurité sociale au taux actuel de 17,2 % (avec une réduction progressive à partir de la 6e année). Le montant de l’impôt est déduit par le notaire du prix de vente, lors de la signature de l’acte authentique et versé par celui-ci à l’administration fiscale.
Un impôt supplémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value immobilière après application de la réduction) s’applique aux plus-values immobilières, autres que les terrains à bâtir d’un montant supérieur à 50.000€ . Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.
Il est possible de percevoir une taxe communale lors de la vente d’un terrain, qui est désormais agréé comme terrain à bâtir et/ou une taxe nationale .
Le régime de la plus-value immobilière varie en fonction du prix de vente, de la nature du bien et de la durée de détention. Compte tenu de la notion d’imposition, il existe des cas d’exonérations limitées.
