DES SOLUTIONS IMMOBILIÈRESNue propriété à Montpellier : mieux investir avec ce dispositif

Avec un investissement en nue propriété à Montpellier, l’État vous offre la possibilité de se constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts.
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Fonctionnement et avantages du dispositif nue-propriété à Montpellier

Montpellier jouit d’une aura indéniable auprès des investisseurs immobiliers. Ces derniers, afin de tirer profit de multiples atouts de cette ville, se laissent séduire par un placement dans la pierre là-bas. D’autant plus qu’ils auront à leur disposition de multiples dispositifs permettant de déduire ou d’alléger vos impôts.

La nue-propriété, par exemple, propose une décote pouvant correspondre 30 à 50 % de la valeur du bien en question. Elle implique aussi que vous cédiez l’usufruit du patrimoine en question à un professionnel. Ce dernier percevra alors les revenus générés par le logis et prendra en charge les frais liés à l’usage de celui-ci. Il s’agit notamment des charges de copropriété, des travaux éventuels, de la taxe foncière, etc.

Au cours de la durée du démembrement qui s’étale entre 15 et 20 ans, vous ne payerez aucun frais connexe au bien et n’aurez pas à vous soucier de sa gestion. Une fois que cette période arrive à son terme, vous pourrez prendre possession de votre patrimoine.

Sachez également que ce dispositif vous aide à réduire vos revenus fonciers en déduisant les intérêts d’emprunts. Il faut aussi signaler qu’un bien acheté en nue-propriété n’est pas concerné par l’impôt sur la fortune immobilière.

Pour finir, retenez que la nue-propriété constitue un moyen efficace d’alléger la pression fiscale pendant la transmission de son patrimoine. Vous pourrez notamment miser sur une donation en nue-propriété et bénéficier d’une assiette fiscale amoindrie.

Principe de fonctionnement de la nue-propriété

Le dispositif nue-propriété constitue un mécanisme juridique qui se porte sur les droits de propriété. Il tire son origine de la théorie juridique comprenant les 3 éléments du droit de propriété, à savoir l’usus, le fructus et l’abusus.

Il y a tout d’abord l’usufruitier. Celui-ci peut utiliser le bien comme bon lui semblera. En l’espèce, il loue le bien pendant une période déterminée et perçoit les revenus locatifs.

Le nu-propriétaire, quant à lui, dispose du droit de disposer du logement sans faire abstraction du droit de l’usufruitier.

Le démembrement implique que les trois éléments constitutifs de la propriété, à savoir le droit d’en disposer, le droit d’utiliser le bien et le droit de profiter des fruits ne sont pas à la disposition d’une seule personne. Il est possible de concéder les droits de nue-propriété à travers une donation ou par cession.

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Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale

Nouveauté. La loi de finances pour 2019 (article 109 – devenu l’article 64 a du code des procédures fiscales) a légèrement modifié le régime de l’abus de droit, qui ne caractériserait plus désormais les actes réalisés dans un but exclusivement fiscal mais également ceux réalisés dans un but principalement fiscal. Toutefois, cela ne concerne pas les les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis.

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.

D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.

Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, mais aussi sur un compte titres ou un contrat d’assurance vie (c’est plus rare). Mais un PEA, un livret d’épargne ou encore un plan d’épargne logement ne peuvent pas être démembrés.

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Quels sont les avantages fiscaux lors d’une donation ?

Dans la majorité des cas, le démembrement se tient au sein de la sphère familiale. Vous pourrez alors concéder la nue-propriété de votre patrimoine à vos descendants de votre vivant tout en gardant l’usufruit. Vous pourrez alors utiliser le logement comme bon vous semblera, par exemple, en le louant, et ainsi faciliter sa transmission grâce aux abattements fiscaux.

Détails concernant l’abattement sur le montant de la donation

Depuis juillet 2012, on peut faire une donation à son enfant ou à son parent jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans, sans que l’on soit inquiété par un quelconque droit de donation. Un couple ayant deux enfants aura la possibilité de concéder sous forme de franchise d’impôt une somme s’élevant à 400 000 €.

Concéder l’usufruit lors d’une donation:
  • Notez que ce genre de donation compte quelques avantages. Les frais de donation, par exemple, seront allégés puisque leur calcul ne tient pas compte de la valeur du bien dans sa totalité, mais en fonction de la seule nue-propriété. Par ailleurs, on a souvent recours à ce procédé durant les successions.

Age du donateur

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

90 %

10 %

de 21 à 30 ans

80 %

20 %

de 31 à 40 ans

70 %

30 %

de 41 à 50 ans

60 %

40 %

de 51 à 60 ans

50 %

50 %

de 61 à 70 ans

40 %

60 %

de 71 à 80 ans

30 %

70 %

de 81 à 90 ans

20 %

80 %

à partir de 91 ans

10 %

90 %

  • Parfois, si l’un des époux décède, c’est au conjoint encore en vie que revient l’usufruit du logement, tandis que la nue-propriété est recueillie par les enfants. Dans ce cas de figure, l’époux ou l’épouse encore en vie doit déclarer à l’IFI sa part d’usufruit.
  • Il vous est également possible d’accorder de manière temporaire l’usufruit d’un bien à l’un de vos proches pour l’aider ou pour lui permettre de se sortir d’une mauvaise passe. Le bénéficiaire pourra alors percevoir les fruits du bien pendant une période déterminée, 10 ans en général, tandis que vous gardez la nue-propriété.

Un procédé souvent utilisé lors des successions

Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.

A compter de 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclarera à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété mais seulement à la valeur de son usufruit.

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La donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.

Trois avantages se présentent alors :

1- vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier ;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans (voir plus haut).

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous courrez le risque de vous faire redresser.

Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. A son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers.

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