Quelle est la différence entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?
La séparation de la propriété d’un bien unit le nu-propriétaire et l’usufruitier. Tous deux doivent respecter les droits de chaque partie et la pérennité du bien. Il en va de même pour les tiers en conflit. Voici les détails nécessaires sur la différence entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Séparation entre usufruitier et nu-propriétaire
La séparation de la propriété d’un bien consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Ce principe s’applique aux biens immobiliers, mais aussi aux œuvres d’art ou aux parts sociales, par exemple. Il est intéressant de faire une donation de son vivant ou de réduire la facture fiscale.
Néanmoins, il y a une différence entre l’usufruit et le nu-propriétaire. En effet, seul l’usufruit est pris en compte pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et les revenus de l’utilisation du bien pour l’impôt sur le revenu. En résumé, le nu-propriétaire a le droit de vendre le bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en tirer des bénéfices. Il n’est donc pas imposé.
L’usufruitier détient ces deux derniers droits, mais pas le droit de vendre. Cependant, un « destin » partagé existe entre les deux. Si le bien est inclus dans une copropriété, les deux sont représentés par le même mandataire, qui vote pour les deux lors de l’assemblée générale de la copropriété.
Le cadre strict du transfert d’un bien séparé
Ces distinctions et unités de droits à une propriété forment une protection. En effet, le nu-propriétaire ne peut pas vendre la propriété sans l’accord de l’usufruitier, et vice versa. Cela signifie que les créanciers, de l’une ou l’autre partie, ne peuvent pas vendre le bien en totalité pour se payer.
La Cour de cassation cite régulièrement ce principe dans ses décisions. Ainsi, les créanciers peuvent, au mieux, procéder à la vente du bien immobilier nu ou de l’usufruit, lorsque cela est possible et pertinent, puisque le partage des biens n’est pas non plus autorisé. La séparation n’est pas une copropriété.
L’obligation de protéger la propriété
Le respect des droits de chacun oblige également l’usufruitier. Il doit conserver le bien dans l’état où il l’a reçu et le restituer tel quel à la fin de la séparation. S’il détruit le bien ou l’endommage de telle sorte qu’il perd de la valeur, il peut être tenu d’indemniser le nu-propriétaire qui, à la fin de la séparation, en devient le propriétaire à part entière.
À cet égard, lorsque la séparation a lieu, comme dans le cas d’une location immobilière, il fournit une caution, et un inventaire doit être effectué afin de valider l’état réel du bien.
En fait, le contrat qui fixe les règles de la séparation va plus loin, et prévoit la répartition des charges et des travaux, les cas où l’usufruitier peut agir de manière autonome et les cas où un accord avec le nu-propriétaire est nécessaire. Pour chaque situation qui n’est pas respectée, les parties peuvent prévoir une contrepartie financière.
En tout état de cause, si l’usufruitier dépasse son droit d’usage et de jouissance, ces actes peuvent être invalidés à la demande du nu-propriétaire.
La délicate question des droits des sociétés et des revenus des investissements
Pour toute propriété séparée, un conflit peut survenir. Cela est souvent le résultat d’une mauvaise définition des règles. Toutefois, il peut y avoir plus de conflits avec les titres, les actions et les parts de sociétés qu’avec les biens immobiliers.
Par exemple, les nu-propriétaires et les usufruitiers assistent à l’assemblée générale, même s’ils ne sont pas tenus de voter. Ici, la législation détermine la répartition des voix pour chaque statut de la séparation. Toutefois, dans les situations critiques, le nu-propriétaire a une décision décisive, comme la désignation d’un administrateur provisoire.
La qualité de la relation entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est ici déterminante. De nombreuses décisions nécessitent le dialogue, la concertation et surtout la confiance. Les tensions déclenchent des conflits qui sont alimentés par des imprécisions et des imprévus, mais aussi par des objectifs différents.
Ainsi, en matière de titres de sociétés ou plus généralement de revenus d’investissement, le nu-propriétaire recherche la sécurité et est donc plus défensif ou conservateur. À l’inverse, l’usufruitier est à la recherche de revenus immédiats, il est donc prêt à prendre plus de risques et est plus offensif.
D’autant plus que dans le cas d’une séparation du portefeuille, l’usufruitier est autorisé à le gérer seul. La séparation concerne le budget d’investissement, et non chaque ligne individuelle. Toutefois, il doit informer le nu-propriétaire de ses opérations d’arbitrage et veiller à la préservation du portefeuille, au moins en ce qui concerne le montant de sa valorisation. Cela implique le réinvestissement des gains obtenus lors de la vente des titres. Si tel n’est pas le cas, la décision doit être prise en accord avec le nu-propriétaire.
