Pourquoi utiliser les fonds de votre SCPI Montpellier pour financer votre investissement ?
La plupart des investisseurs immobiliers ont une société à responsabilité limitée « de jour », qu’il s’agisse d’une société d’entrepreneurs ou de consultants, ou d’une entreprise plus traditionnelle, qui dispose de liquidités excédentaires qui ne peuvent être extraites sans encourir une charge fiscale d’au moins 25 %. Cet article examine comment les fonds SCPI Montpellier peuvent être utilisés pour investir dans l’immobilier, sans encourir de charge fiscale.
Utiliser une SCPI Montpellier pour investir dans l’immobilier
En supposant que tous les frais et toutes les demandes de prélèvement sur les bénéfices de la société commerciale ont été effectués, et qu’il n’y a pas de membres de la famille qui ne peuvent pas également recevoir des revenus de la société, la création d’une deuxième société peut permettre d’utiliser les bénéfices de la SCPI pour investir dans l’immobilier, sans extraire les fonds personnellement, et donc sans encourir l’impôt sur le revenu à taux élevé.
La SCPI Montpellier achète alors des biens en son nom, en utilisant les fonds prêtés pour des achats au comptant, ou en prenant un prêt hypothécaire d’entreprise.
Cette option présente les avantages suivants :
1. Éviter l’impôt sur le revenu à taux élevé sur les fonds extraits.
C’est la raison principale de la création de la deuxième société, un simple prêt « inter-sociétés » est accordé par la société commerciale à la nouvelle société immobilière. Il n’est pas nécessaire de facturer des intérêts et il n’y a pas de date fixe à laquelle le prêt doit être remboursé.
Étant donné que les fonds sont conservés dans un environnement d’entreprise, seul un impôt sur les sociétés de 20 % sera payé sur les bénéfices initiaux.
Dans les comptes de la SCPI Montpellier, le prêt est simplement un « débiteur », c’est-à-dire un actif de la société, puisqu’à un moment donné, le prêt sera remboursé. Dans les comptes de la société, le prêt est simplement un passif de la société.
2. Construire un patrimoine dans un environnement à faible taux d’imposition (20%)
Les bénéfices de la location de biens immobiliers seront imposés dans la SCPI Montpellier, au taux de 20 %, et le solde pourra ensuite être réinvesti. Il peut s’agir d’un nouvel achat immobilier ou d’un prêt remboursable.
De nombreux investisseurs qui utilisent ce modèle disposent donc d’une SCPI dont la valeur s’apprécie chaque année, mais qui n’est pas destinée aux dépenses quotidiennes, il s’agit d’une société d’investissement, destinée à l’accumulation de richesses à long terme. A un moment donné dans le futur, généralement lorsque l’investisseur prend sa retraite de son travail dans la société commerciale, il commence alors à percevoir des revenus de la société.
3. Permettre à l’entrepreneur de continuer à être réclamé si la société de travail journalier est vendue ou fermée.
Les propriétaires d’une société commerciale peuvent prétendre à l’exonération des entrepreneurs lorsque la société est vendue ou fermée, ce qui signifie un taux d’imposition de seulement 10 % lorsque l’entreprise est vendue ou cesse ses activités. Cependant, le fait d’avoir des investissements « significatifs » dans la société (c’est-à-dire >20% de la valeur / du revenu de la société) peut bloquer la demande de l’entrepreneur, ce qui pourrait signifier que le taux d’imposition sur la vente / la fermeture de la société commerciale est de 28% au lieu de 10%.
5. Permettre les prêts aux entreprises en utilisant une société exclusivement immobilière
La plupart des prêteurs aux entreprises ne prêtent qu’aux sociétés dont la seule activité est l’investissement immobilier. Cela signifie que la plupart des prêteurs ne prêteront pas à une société commerciale pour acheter un bien immobilier résidentiel, ce qui limite considérablement les avantages de l’effet de levier qu’offre l’emprunt pour acheter ce bien.
6. Si vous ne pouvez pas utiliser l’argent de la SCPI Montpellier maintenant, quel en est l’intérêt ?
L’utilisation d’une SCPI Montpellier de cette manière permet d’investir les bénéfices de la société commerciale dans l’immobilier sans encourir l’impôt sur le revenu de 25 % qui serait dû si les fonds étaient extraits et utilisés pour acheter un bien à titre personnel. Il faut donc cesser de penser à « mon argent » par rapport à « l’argent de la société » et considérer la société (et ses biens) comme une partie de votre patrimoine global.
Plus tard dans votre vie, vous pourrez choisir de commencer à percevoir des revenus de la société, généralement lorsque la société de commerce de jour sera vendue, fermée ou que le propriétaire prendra sa retraite. La société peut être léguée aux enfants de manière progressive, ou les actions peuvent être placées dans un trust pour les générations futures.
