Achat en nue propriété, les vertus de tel investissement
L’achat en nue propriété vous permet de faire fructifier votre patrimoine à moindre coût, d’anticiper vos revenus de retraite, d’optimiser votre fiscalité ou de préparer sa transmission. Le partage de la propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier peut faciliter le transfert futur de la propriété.
Au décès de l’usufruitier, son droit d’utiliser le bien et d’en tirer des revenus est automatiquement reporté sur le nu-propriétaire, qui devient ainsi propriétaire à part entière sans avoir à payer de droits de succession.
Quel est le principe de l’achat en nue propriété ?
Vous achetez la nue-propriété d’un appartement dont l’usufruit est acquis par une tierce personne, pour une durée comprise entre 10 et 20 ans, selon les programmes commercialisés.
Quels sont les avantages des biens immobiliers nus ?
Un prix attractif
L’achat de l’un des biens immobiliers nus permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une réduction sur le prix d’achat d’environ 40% par rapport à la même propriété acquise en pleine propriété .
Absence d’impôt foncier et de dépenses pour les nus-propriétaires
L’usufruitier est responsable de la location du bien et assure les réparations d’entretien de l’immeuble, parties privatives et communes. Il convient de noter que les réparations importantes sont à la charge du bien immobilier nu.
La pleine propriété sans frais ni taxes à la fin
À l’issue de la période de démembrement, vous obtiendrez la pleine propriété des biens, sans avoir à payer d’argent supplémentaire.
Revenus de la propriété exonérés d’impôts
Pendant toute la période de démembrement, l’opération est sans effet en termes d’impôt sur le revenu, puisque vous ne percevez pas les loyers des logements locatifs. Dans le cas d’une acquisition à crédit, les intérêts du prêt sont déductibles des autres revenus immobiliers, à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur assujetti à l’impôt sur le revenu.
Réduire la base des IFI
L’usufruitier doit déclarer les biens de son patrimoine imposable, à condition qu’ils soient soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Il est alors redevable de l’IFI sur la totalité de la propriété du bien. Pendant toute la période de démembrement, le bien immobilier nu n’est pas pris en compte, pour évaluer ses actifs imposables au titre de l’IFI. En revanche, les dettes liées au bien nu ne peuvent plus être déduites des actifs, qui sont imposables au titre de l’IFI, depuis la loi de finances rectificative pour 2013.
Transfert à moindre coût fiscal
L’achat d’un bien immobilier et le partage de la propriété sont particulièrement avantageux d’un point de vue fiscal : au décès de l’usufruitier, la pleine propriété est automatiquement transférée aux enfants, qui sont déjà propriétaires du bien immobilier en question sans paiement d’impôt.
Les nus-propriétaires doivent cependant pouvoir prouver que l’achat a été payé avec leur propre argent. Dans le cas contraire, l’administration fiscale considère que le propriétaire réel est en fait l’usufruitier et elle pourrait exiger l’intégration de la pleine valeur de la propriété dans la succession de l’usufruitier. Dans ce cas, le nu-propriétaire devrait payer des droits de succession sur la valeur totale du bien. Cette présomption vise à éviter les situations où l’usufruitier paie la totalité du bien, dans le but frauduleux de favoriser le nu-propriétaire.
